VECINOS MOROSOS: UN GRAVE PROBLEMA

A Juan Carlos, la alegría por la compra de su departamento le duró 20 días. Los suficientes para saber que reunir el dinero para pagar la luz, el agua y al único vigilante que iba por las noches tomaba dos días y encarnizadas discusiones con los vecinos renuentes a pagar su cuota de mantenimiento. 

Dos meses después, su vida se había convertido en un vía crucis. Su edificio de seis pisos arrastraba deudas de luz, que debían fraccionar con frecuencia para evitar el corte del servicio. La limpieza de las áreas comunes se había suspendido porque ya no alcanzaba para pagar a la señora que iba de lunes a viernes. El edificio necesitaba con urgencia dos buenas manos de pintura, las cisternas y el tanque llevaban más de dos años sin mantenimiento y la bomba debía prenderse y apagarse manualmente, porque el sistema automático se había malogrado. 

Un año después, Juan Carlos decidió vender su departamento.

1. LOS VECINOS ESTAN APRENDIENDO

Para la gerenta de la desarrolladora inmobiliaria Progestión, Giovanna Arellano, esa conflictividad entre los vecinos ha disminuido en los últimos años. “Antes ocurría en el 50% de los edificios o conjuntos habitacionales, pero ahora es mucho menor”, asegura.

Una razón de ello es porque las familias se han dado cuenta de la importancia de pagar sus cuotas de mantenimiento. Además, porque las inmobiliarias están obligadas a dejar aprobado el reglamento de los propietarios y de convivencia entre los vecinos.

También se debe al esfuerzo de algunas inmobiliarias para educar a sus compradores a respetar las normas de convivencia. Por ejemplo, Viva GyM implementó su programa PAS (Programa de Acompañamiento Social), que luego pasó a llamarse Ayni, para capacitar a sus vecinos en el cumplimiento de sus obligaciones y el respeto de las normas de convivencia. Incluso, otorga el Premio Ayni, que financia con US$10.000 el proyecto autogestionario más innovador de todos los conjuntos residenciales que ha construido hasta ahora. 

2. SOLUCIÓN: CAMBIO DE ADMINISTRADOR 

Esto permite reducir drásticamente los conflictos entre los vecinos, la contratación de empresas administradoras de edificios o de un profesional que se haga cargo del mantenimiento del inmueble, de cobrar las cuotas y de gestionar la infraestructura. 

El abogado Martín Mejorada asegura que quitarle esa responsabilidad al vecino más entusiasta y colaborador del edificio reduce los conflictos entre los residentes. Incluso, asegura que algunas empresas administradoras tienen mecanismos más eficaces y oportunos de cobranza a los que se retrasan en sus pagos mensuales. 

Además, algunas compañías cuentan con técnicos y proveedores para resolver cualquier problema que se presente, sin generar malestar en los residentes y a precios competitivos. 

Al respecto, el gerente de la administradora inmobiliaria Edificio y Condominios Perú, Javier Niño de Guzmán, asegura que empresas como la suya tienen un departamento contable para llevar el control de los ingresos y egresos y para rendir cuentas de manera inmediata y transparente. Además, tienen un área judicial para exigir el pago de las cuotas atrasadas. 

Pero ese servicio no es gratuito. Según Niño de Guzmán, en el Perú las empresas administradoras cobran por honorarios desde un 20% del costo total del mantenimiento. Ello va a depender del número de departamentos o edificios, de sus instalaciones y hasta de su ubicación. 

En muchos edificios y condominios, la administración profesional ha mejorado la relación entre los vecinos y su calidad de vida. En algunos otros, que además de ascensores y bomba de agua tienen salas para niños y adultos, de televisión, gimnasio, piscina, zona de parrillas, áreas verdes y juegos recreativos, todo funciona mucho mejor. Y el cambio viene cuando los vecinos ya empiezan a darse los buenos días.

LA JUNTA DE VECINOS DEBE REGISTRARSE

Julio César Castiglioni - Abogado

Todos los edificios y conjuntos habitacionales deben tener dos reglamentos de convivencia otro para sus propietarios.

HAY QUE PREVENIR

Uno no escoge a sus vecinos, como lo hace con sus amigos. Sin embargo, en los edilicios o conjuntos habitacionales, la junta de vecinos puede tomar algunas medidas para obligar a todos los residentes a estar al día en sus pagos.

JUNTA DE VECINOS OFICIAL.

Todo edificio o condominio con áreas comunes debe tener una junta de vecinos debidamente inscrita en los Registros Públicos. Muchas Constructoras asesoran a sus compradores en ese proceso para elegir la junta y en su inscripción. Solo con el registro oficial, la junta de vecinos podrá contratar, emitir boletas o facturas, reclamar en vía judicial el pago de las deudas o el respeto de las normas de convivencia.

NO UNO, DOS REGLAMENTOS

Aunque en los nuevos edificios las constructoras dejan aprobados el reglamento de convivencia y de propietarios, en los que no lo tienen deberán hacerlo. En esos reglamentos deben establecerse las normas de conducta para el residente y los derechos y obligaciones de los dueños. Además, deben señalarse las multas o penalidades para las infracciones y para los morosos que no paguen sus cuotas. No se puede consignar el corte de los servicios públicos ni restringir el acceso a un área de la propiedad, pero sí se puede suspender, por ejemplo, la limpieza en el exterior de la vivienda del moroso.

CONCILIACIÓN

En el reglamento de convivencia, debe establecerse que el vecino que no pague será llevado  a un arbitraje o a una conciliación, se puede ejecutar rápidamente esa deuda. De lo contrario, habría que iniciar un juicio que puede tomar más de un año y costar más de lo que deba el vecino moroso.

El Comercio – 18 de enero de 2014