COMPRAR UN INMUEBLE SIN TODOS SUS PAPELES ES MUY RIESGOSO

·         Operación podría ser rentable, pero se requiere mayor asesoría técnica.

Dos historias similares con finales distintos. Una joven pareja recién casada compró los aires de una casona en Lince, a menos de una cuadra del parque Ramón Castilla. Por los más de 200 metros cuadrados pagó un buen precio, pues el propietario del inmueble no tenía los documentos de la independización de la nueva propiedad. El comprador hizo esos trámites y ahora goza de un bonito departamento y hasta planea seguir construyendo sobre sus propios aires.

Esa suerte no la tuvo otra persona que también compró los aires del tercer piso de un pequeño edificio de San Isidro. El propietario del predio tampoco había hecho la independización. Cuando el comprador quiso hacer los trámites ante la Municipalidad de San Isidro, se dio con la sorpresa de que no podía independizar ni construir, porque el reglamento de zonificación no permite construcciones de más de tres pisos de altura.

Adquirir una propiedad que no tenga sus documentos en regla podría ser una oportunidad para hacer una operación rentable, pues el comprador podría obtener un descuento en el precio. Sin embargo, el riesgo de perder la inversión es alto.

VENDEDORES SIN TÍTULO

En un país como el Perú, con una amplia informalidad, es muy frecuente la compraventa de inmuebles con el certificado municipal de posesión. Esas compras, según el abogado municipalista Julio César Castiglioni, son muy riesgosas y el nuevo propietario debería buscar inscribir su predio en los Registros Públicos.

También es frecuente que algunos herederos vendan su propiedad solo con la declaración de herederos a su favor y sin que la propiedad se haya inscrito a su nombre. Todo ello implicará para el comprador realizar un engorroso proceso a través de un notario o un juez.

DESCUENTO A NEGOCIAR
Al respecto, Castiglioni advirtió, como ejemplo, que la formalización de un terreno sin habilitación urbana puede demandar un engorroso proceso municipal.

DIFÍCIL ACCESO AL CRÉDIGO FORMAL

Si bien puede ser rentable la compra de un inmueble que no tenga toda su documentación, es muy difícil que tenga toda su documentación, es muy difícil que esa compra pueda financiarse a través de un banco. Según el abogado Julio César Castiglioni, la banca trabaja con garantía hipotecaria, y cuando los documentos que faltan no permiten su inscripción, no hay crédito.

Sin embargo, puede darse el financiamiento cuando el terreno está legalmente inscrito, pero no la construcción. En todo caso, dependerá de la entidad bancaria hacerlo.

De manera coincidente, el economista Alejandro Indacochea asegura que los bancos no se arriesgan a otorgar préstamos sobre propiedades que no puedan hipotecarse, venderse o transferirse.

Enfatizó que cuando falta algún documento a un inmueble, la propiedad queda prácticamente inmovilizada. “No se puede hacer nada con ella”, dijo.

El Comercio – 18 de febrero de 2012